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Muito usado por grandes incorporadoras que optam por contratar a empresa construtora ao longo da fase de obras de seu empreendimento, o Contrato de Administração na modalidade PMG – Preço Máximo Garantido – tem sido o instrumento que dá diretrizes ao negócio firmado entre essas empresas. Contudo, e muito devido ao histórico ainda recente de sua utilização, diversas empresas têm se surpreendido com os resultados dos empreendimentos, bem como com as penalidades impostas por esse tipo de contrato.

A contratação em regime de Administração PMG possui as características de um regime de administração no qual os custos do fornecedor (e da própria empresa construtora, quando eles são alocados diretamente para a obra) são pagos diretamente pelo ente contratante (ou reembolsados para a construtora). Desse modo, a remuneração da empresa contratada se dá mediante um percentual fixo sobre o custo pago ao fornecedor ou a ela reembolsado. O diferencial do contrato PMG é que ele limita a execução das obras à de um orçamento e um prazo previamente definidos e fechados, privilegiando o desempenho do construtor que, por sua vez, em função de suas metas, pode ter bônus ou ônus.

O conceito básico desse tipo de contratação é o estímulo ao desenvolvimento de soluções técnicas e metodologias eficazes que possibilitem a redução de custos por parte da empresa a cargo da execução do objeto contratual. Conforme mencionado, uma vantagem muito atraente dessa modalidade de contrato é a possibilidade de bonificações caso a construtora consiga reduzir o custo final do empreendimento – ou penalidades em caso contrário. Desse modo, a contratante busca um maior comprometimento da empresa construtora para com a obra a ser realizada.

O regime de contratação Administração PMG exige um esforço maior por parte do ente contratante quando da elaboração dos documentos de engenharia iniciais (anteriores à assinatura do contrato), de modo que ele seja mais completo, consumindo um maior tempo em sua elaboração e exigindo amplo conhecimento técnico de seus idealizadores. Não basta saber como e por quanto será vendido o empreendimento. À semelhança de um contrato de empreitada, ele está sujeito a fatores que podem ocasionar custos imprevistos e perda de tempo, os quais devem ser devidamente avaliados e prontamente corrigidos. Os riscos que o construtor assume são limitados e levantados a partir de um cenário inicial, os quais devem ser de pleno conhecimento do contratante, que deve avaliar e aprovar a viabilidade técnica e econômica do orçamento fornecido pela construtora.

Nesse sentido, o caráter comutativo de ações e mutualidade de responsabilidades é amplamente aderente à modalidade de contratação PMG, ou seja, ambas as Partes detém obrigações para o pleno e atempado desenvolvimento do empreendimento, dispensando esforços coordenados para o cumprimento dos objetivos traçados quando da assinatura do Contrato e delimitação dos parâmetros de preço e prazo acordados.

Observa-se, ainda, que em se tratando de contratos por Administração PMG, nesse caso diferente da empreitada, os preços não consideram contingências. Aliás, contingências essas que são naturais em obras de construção, dada a natureza dos trabalhos, o perfil da mão de obra (temporária e que trabalha em entregas únicas), entre outros fatores que, no caso da empreitada estariam diluídos nos preços. É justamente em função dessa condição, que nos contratos por Administração PMG estima-se uma parcela de custo da obra (margem além do preço alvo), que, se atingida, não gera ônus ao empreiteiro. Da mesma forma, também não incide nessa parcela a taxa de administração, pois que é apenas uma cobertura para desvios que, sabe-se, podem ocorrer. Deixa-se de pagar, desse modo, os fatos meramente hipotéticos, limitando o pagamento àqueles cuja ocorrência se tem a certeza.

A margem de variação de preços citada no parágrafo anterior também é conhecido pelo nome “colchão”, e nela, conforme mencionado, cabem custos que estão relacionados, por exemplo, a um ritmo de produção menor em determinado momento, mesmo que sem motivos específicos, ou a algum retrabalho ou imprecisões devido ao processo executivo artesanal, ou mesmo devido a pequenas variações de preços acima da alta inflacionária, dentre outros fatores. Assim, não se deve tratar o “colchão” como uma margem para justificar qualquer desvio do contrato, pois que serve justamente para cobrir contingências limitadas. Considerando que o preço estudado tem como base informações disponibilizadas pelo ente contratante, informações de mercado e aquelas baseadas na expertise da empresa construtora, pode-se afirmar que devem ter seus custos adicionados ao preço alvo, bem como seu impacto ao tempo aditivado ao prazo alvo, todo fato considerado imprevisto, imprevisível, ou mesmo previsto, mas que suas consequências seriam imensuráveis no momento do orçamento.

A performance da empresa contratada e, consequentemente, sua eventual bonificação, deve ser avaliada de forma justa e condizente com a realidade da obra. Isso quer dizer que a ocorrência de fatos de impacto negativo ao desenvolvimento das obras que não estejam na esfera de atuação da Contratada, devem ter seus reflexos físicos, econômicos e financeiros no contrato avaliados, de modo a adequar os parâmetros de preço e prazo contratados.

Mas para que as avaliações de quais fatos devem ou não ter seus reflexos incorporados ao preço e prazo alvos, faz-se necessário que os registros, em especial nos diários de obra, sejam elaborados rotineiramente na obra e da maneira mais completa possível. Aliás, independente do tipo de contratação, nos contratos envolvendo produtos ou serviços relacionados à engenharia,  atenção redobrada deve ser dada aos registros, uma vez que somente eles resguardam as partes, em especial a parte contratada, embasando quaisquer tipos de pedidos ou solicitações de preço ou prazo adequados à realidade do empreendimento.